ПРОДАЖА, ПОКУПКА, ОБМЕН ... - кратко о главном |
Продавцу, кроме желания расстаться со своей недвижимостью (разумеется, в обмен на некоторый денежный эквивалент, - поэтому он и продавец), необходимо иметь на неё соответствующие, так называемые правоустанавливающие документы с отметкой о государственной регистрации, - единственным доказательством права собственности. Ещё необходимо заручиться согласием супруга (если недвижимость приобретена в период брака), согласием сособственников (если они имеются), согласием т.н. органов опеки и попечительства (если в сделке будут участвовать несовершеннолетние).
ТЕХНОЛОГИЯ ПРОДАЖИ:
На подготовительном этапе
Оценивается перспективность затеваемого мероприятия (имеется ли
возможность улучшения жилищных условий или (и) решения финансовых проблем после
продажи принадлежащего вам недвижимого имущества), приводятся в порядок
документы на недвижимость, готовятся разрешения и справки БТИ.
При прямой продаже недвижимости (квартиры, комнаты, дачи,
домовладения, земельного участка) с целью получить за неё деньги – вначале
оцените её стоимость (см. подробнее), получите все необходимые согласия,
погасите долги по оплате коммунальных услуг и приступайте к следующему этапу.
При альтернативной продаже жилья потребуется также
оценить перспективы
приобретения «альтернативы».
Рекламная кампания
Чем больше людей узнают о том, что вы что-то продаёте, тем скорее найдётся
тот, кто готов будет предложить за это максимальную цену. Кстати,
о цене. Не пытайтесь выставлять на
продажу свой объект по заведомо завышенной цене, - зря потратите время и деньги
на рекламу. Кто захочет покупать по такой цене, если рядом продаётся практически
то же, но гораздо дешевле? Определиться с ценой и разработать оптимальную
стратегию продажи вам может помочь опытный специалист-риэлтер.
Показы квартиры и предварительные переговоры.
Подав объявления о продаже, приготовьтесь к телефонным переговорам, а также к
тому, что продаваемую квартиру надо будет показывать. Сразу же следует
предупредить, что со стороны потенциальных покупателей в большинстве случаев
будут выступать нанятые ими опытные специалисты по недвижимости – риэлтеры. А
если это будут сами покупатели, то уж точно, что они люди в этом отношении
многоопытные. Следует быть готовым и к тому, что интересоваться вашей
недвижимостью будут не только потенциальные покупатели... и что для того, чтобы
не упустить "нужный звонок", необходимо постоянно находиться вблизи того
телефона, номер которого вы указали в рекламе.
Приём аванса/задатка.
Настанет момент когда на ваш объект недвижимости найдётся покупатель и вы
окончательно обо всём с ним договоритесь. Обычно это достигается путём взаимных
уступок и компромиссов. Пока договорённость достигнута только на словах, не
исключено, что покупатель в любой момент может передумать или заявить отказ от
выполнения каких-либо условий покупки. Поэтому продавцу стоит получить от
покупателя (его представителя) в доказательство серьёзности намерений некоторую
сумму предоплаты, письменно зафиксировать её передачу и другие важнейшие
договорённости по предстоящей сделке. На практике это реализуется путём
составления и подписания
договора о намерениях (предварительного договора купли-продажи), либо
соглашения о внесении
аванса. Пойти на подписание
соглашения о задатке
можно только при стопроцентной уверенности в том, что в оговоренные сроки вы
способны обеспечить процедуру подготовки передачи квартиры новому собственнику.
А это, увы, зависит не только от вас лично, но ещё и от других лиц и
обстоятельств, в том числе, и от прихоти чиновников.
Продавцу жилой недвижимости следует быть готовым к тому, что покупатель и его представители очень тщательно будут проверять юридическую чистоту предполагаемой сделки (ведь не менее тщательно продавец будет проверять деньги покупателя). Поэтому будущему продавцу полезно будет узнать, что это за проверка такая, и кто ещё будет заниматься сопровождением сделки со стороны потенциального покупателя.
Сбор документов.
Для совершения каждой конкретной сделки необходим свой собственный набор
документов. Здесь приведён
перечень и некоторые образцы документов, представляемых для регистрации
вторичных сделок и (или) возникающих на их основании прав (купли-продажи, мены,
ренты, дарения, уступки прав требования, расторжения и др.).
Составление договора.
После того, как будут собраны все необходимые для сделки справки и документы
необходимо составить проект
договора, по которому продаваемая недвижимость будет отчуждаться в пользу
нового собственника. Уже при принятии аванса вы должны были договориться с
покупателем о том, какая цена будет указана в договоре – рыночная, по оценке БТИ
или какая-то другая, например, чуть менее одного миллиона рублей. Предварительно
следует договориться и о том, в какой форме будет заключаться договор – в
нотариальной или в простой письменной, о цене сделки в договоре и о том, кто
возьмёт на себя этот труд и соответствующие расходы.
Взаиморасчёты (закладка денег).
ВАЖНЕЙШИМ моментом в проведении любой возмездной сделки с недвижимостью
является порядок расчётов между сторонами, обеспечивающий соответствующие
гарантии для каждой стороны, безопасность и конфиденциальность. Ведь по БОЛЬШОМУ
СЧЁТУ после сделки Продавец остаётся с ДЕНЬГАМИ (разумеется, он хочет,
чтобы они гарантированно перешли к нему в необходимом количестве, безопасным
способом и были НОРМАЛЬНЫМИ), а Покупатель после сделки остаётся со своей
НЕДВИЖИМОСТЬЮ (и хочет, чтобы документы на неё были НОРМАЛЬНЫМИ; чтобы по этому
поводу у него не было проблем в дальнейшем). Не имея соответствующего опыта в
этом вопросе обратитесь за помощью к специалисту.
Совершение и государственная регистрация сделки.
Если договор совершается в простой письменной форме, а текст договора и прочие
документы уже готовы, то сразу же после закладки денег можно подписывать договор
и подавать его на госрегистрацию. Если предполагается подписание нотариального
договора – стороны отправляются к нотариусу подписывать и удостоверять договор и
прочие документы, которые вслед за этим подаются на регистрацию.
Завершающий этап.
На этом этапе продавец получает деньги, а покупатель становится собственником
недвижимого имущества. Продавец должен внимательно проверить полученные им
после регистрации документы - они являются его "пропуском" к деньгам, хранящимся
в банковском депозитарии. Он обязан выдать покупателю
расписку в получении
денег и передать ему недвижимое имущество. Передача недвижимости
фиксируется документально и, в
зависимости от обстоятельств сделки, может происходить и сразу после подписания
договора, и в период проведения процедуры госрегистрации, и после получения
покупателем свидетельства о праве собственности.
Продавцу недвижимости следует определиться с проблемой: делать все самостоятельно, обратиться за помощью в агентство недвижимости или к частному маклеру. В первом случае, с учётом того, что знания и опыт стремятся к нулю, сроки реализации задуманного будут стремиться к бесконечности и на этот период ваша основная работа "может отдыхать". Агентства в лице их отдельных представителей и частные маклеры обладают специфическим опытом и знаниями реалий этого рынка. Они возьмут на себя все "заморочки" и сэкономят ваше драгоценное время (и нервы), помогут вам не упустить выгоду, не допустить ошибок по правовому оформлению сделки, оптимизировать налоги, воспользоваться льготами... Однако, за их работу придётся заплатить (от 6% суммы сделки - агентствам и ~3% - частному маклеру); за сопровождение сделки маклером - несколько сот долларов. Выбор за вами.
разместить своё объявление
подобрать вариант